国内首批数据中心REITs之一，同时也是深交所首单数据中心REITs的南方润泽科技（300442）数据中心封闭式基础设施证券投资基金(证券简称：南方润泽科技数据中心REIT，证券代码：180901)自2025年8月8日起在深交所上市交易。
这个总份额10亿份、首发规模45亿元的公募产品，不仅是资本市场的又一个新标的，更标志着中国数据中心行业迈入“资产证券化”的新阶段。在京津冀算力需求持续爆发的背景下，这只以廊坊A-18数据中心为底层资产的REIT，恰似一座连接重资产基建与轻资产运营的桥梁，其背后折射的是整个数字新基建领域正在发生的深刻变革。
底层资产的硬核逻辑
稀缺性与稳定性的双重博弈
南方润泽科技REIT的核心价值锚点，在于其持有的A-18数据中心这一优质资产。位于河北廊坊经济开发区的该项目，距离北京市南六环仅20公里，到大兴机场29公里的直线距离，构成了其独特的“区位护城河”。这种地理优势使其能够满足北京地区客户对低延迟、高可靠性的严苛需求，成为支撑首都数字经济发展的关键算力底座。
公告显示，A-18数据中心共5897个机柜、42.5MW总功率，自2020年12月份投入运营以来，该项目已实现连续三年100%的签约率和99%以上的上架率，在国内同类项目中处于领先水平。
模式创新
公募REITs打造“投融管退”闭环新范式
润泽科技之所以能拔得数据中心REITs头筹，与其“数据中心+绿电”的独特模式密不可分。作为国内民营第三方IDC企业龙头和算力中心服务商领航者，润泽科技较早意识到重资产模式的瓶颈——单个数据中心动辄数十亿元的投资、20年以上的回收周期，难以匹配数字经济爆发式增长的资金需求。
公募REITs的推出恰好为这一矛盾提供了破解之道。通过将廊坊A-18数据中心以37.25亿元估值证券化，润泽科技不仅提前收回了大部分投资，更重要的是构建了“投资-运营-证券化-再投资”的良性循环。根据公司规划，本次REIT募集资金将优先用于重庆润泽(西南)国际信息港项目建设，这种资金闭环模式使企业能够在不显著增加负债的情况下，加速全国算力网络布局。
这种模式创新的行业意义尤为深远。数据中心行业长期面临“规模扩张与资金约束”的两难：一方面，AI大模型训练需要百万级GPU集群支撑，催生超大规模数据中心需求；另一方面，单兆瓦建设成本高达1500万元，传统融资模式难以满足。REITs通过资产证券化，将流动性差的固定资产转化为可交易的标准化产品，既降低了企业负债率，又为社会资本提供了分享数字经济红利的通道。
润泽科技的实践为行业提供了可复制的范本。公司已在全国六大区域建成7个AIDC智算集群，规划中的61栋智算中心、32万架机柜，未来都可能通过REITs实现资产证券化。这种模式使企业从重资产持有者转型为轻资产运营商，专注于算力调度、客户服务等高附加值环节，这与国际领先IDC企业的发展路径高度契合。
技术创新能力构成了润泽科技模式的另一支柱。其自主研发的液冷技术可有效提升数据中心电能使用效率；廊坊B区智算中心能在百米范围内实现13万颗先进芯片集群组建，为万亿级大模型训练提供硬件支撑。这些技术优势不仅提升了资产盈利能力，也增强了其在REITs市场的吸引力。
政策与市场的共振
新质生产力的资本引擎
南方润泽科技REIT的成功上市，离不开政策层面的持续推动。2024年《国家发展改革委关于全面推动基础设施领域不动产投资信托基金(REITs)项目常态化发行的通知》，2024年4月份，证监会《资本市场服务科技企业高水平发展的十六项措施》出台，首次将数据中心纳入科技创新REITs试点范畴。2025年2月份，《关于资本市场做好金融“五篇大文章”的实施意见》进一步明确，支持人工智能、数据中心、智慧城市等新型基础设施以及科技创新产业（300832）园区等领域项目发行REITs。上述措施叠加支持民营经济系列政策产生了巨大的协同效应，为数据中心行业资产证券化构建了完善的政策框架。
在数字经济成为核心竞争力的时代，资本市场需要创新工具支持算力基础设施建设。南方润泽科技REIT作为政策落地的首个案例，其意义已超越单一产品范畴，成为金融支持实体经济的标志性事件。
从市场生态看，数据中心REITs的推出完善了多层次资本市场体系。截至2025年6月底，我国累计发行68只公募REITs，规模近1800亿元，但此前主要集中在高速公路、产业园区等传统领域。数据中心这类技术密集型资产的加入，不仅丰富了REITs的资产谱系，也提升了市场的科技属性和成长空间。
投资者结构反映出市场对该产品的认可。南方润泽科技REIT的战略投资者获配5.6亿份，占比70%，包括保险、社保等长期资金；网下投资者获配20%，公众投资者占10%。这种结构既保证了产品的稳定性，又为普通投资者提供了参与机会。根据预测，2025年净现金流分派率(年化)为6.38%，2026年为5.32%，在当前低利率环境下具有显著吸引力。
更深远的影响在于对行业估值逻辑的重塑。过去，数据中心企业估值主要看PE(市盈率)，但重资产特性导致PE波动较大；REITs的出现引入了NAV(净资产价值)估值法，通过现金流折现模型给予资产更稳定的定价。这种变化可能推动行业从“规模竞赛”转向“质量竞争”，促使企业更加注重资产运营效率和现金流稳定性。
算力资产证券化带来的新机遇
南方润泽科技REIT的上市拉开了数据中心资产证券化的大幕，是数字经济与资本市场深度融合的缩影。尤其是“十五五”时期，数据中心作为新质生产力的核心要素，将迎来新一轮建设高潮。公募REITs通过盘活存量资产，为增量投资提供资金，形成"建设-运营-证券化"的闭环，这种资本循环机制可能成为支撑数字中国建设的重要金融基础设施。
同时，数据中心REITs的顺利发行，有利于促进全行业的良性发展。
科智咨询数据显示，第三方IDC服务商已占据国内50%以上市场份额，行业集中度仍有提升空间。在这种背景下，具备核心区位优势、技术领先性和运营效率的企业将获得更高的资产溢价。
绿色发展是另一关键变量。润泽科技已有6栋设施入选“国家绿色数据中心”，A-18项目的绿色属性是其获批的重要因素。未来，随着“双碳”目标推进，绿电使用比例、PUE值等指标将成为数据中心REITs的重要估值因子，这可能加速行业的绿色转型。
2025年8月8日的上市钟声，不仅标志着一只新产品的诞生，更宣告了算力资产证券化时代的来临。当润泽科技的机柜开始产生稳定的投资回报，当数据中心的算力像水电一样可计量、可交易，整个数字经济的底层逻辑都将发生深刻变革。南方润泽科技REIT的故事，或许只是这场资本革命的序章。
(CIS)
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